Fixer des provisions pour charges justes : ni cadeau, ni cagnotte

Publié le 12 juin 2026 · règles vérifiées à cette date

Les provisions ne sont pas un chiffre rond choisi au feeling : la loi exige qu’elles soient justifiées, par référence aux résultats des régularisations précédentes ou, en copropriété, au budget prévisionnel. Bien calibrées, elles évitent les deux scénarios pénibles : le gros rappel que le locataire vit comme une punition, et le remboursement massif qui a financé votre trésorerie à crédit.

La méthode simple

• Partez du total récupérable du dernier exercice (votre dernière régularisation, ou la colonne récupérable du décompte de syndic).
• Ajoutez la TEOM de l’avis de taxe foncière si elle n’y figure pas.
• Divisez par 12 : c’est la provision mensuelle de base.
• Ajustez si un changement connu arrive : nouveau contrat d’entretien, évolution du chauffage collectif, hausse votée au budget.

Ajuster, c’est normal (et encadré)

La régularisation annuelle est précisément le moment de réajuster la provision pour l’année suivante, dans les deux sens. Un écart ponctuel se corrige ; un écart répété chaque année, jamais corrigé, fragilise vos régularisations en cas de contestation, et peut vous exposer à rembourser des provisions non justifiées.