Meublé : c’est votre bail qui décide si vous pouvez régulariser

Publié le 18 juin 2026 · règles vérifiées à cette date

En location vide à locataire unique, la question se pose rarement : les charges se paient par provisions, et vous régularisez chaque année. En meublé, deux régimes coexistent, et c’est votre bail qui a tranché, parfois sans que vous l’ayez remarqué. De ce choix dépend une chose simple : pouvez-vous, oui ou non, régulariser ?

1. Deux régimes de charges, un choix inscrit au bail

Pour un meublé loué en résidence principale, l’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 laisse au bailleur le choix entre deux mécanismes, à fixer dans le contrat :

• Les provisions pour charges : des avances mensuelles, suivies d’une régularisation annuelle. C’est le régime de la location vide (article 23 de la même loi).
• Le forfait de charges : une somme fixe versée avec le loyer, qui ne donne lieu à aucun complément ni à aucune régularisation.

Le bail dit lequel des deux s’applique. Relisez la clause « charges » avant toute chose : elle commande tout le reste.

2. L’arbre de décision en deux questions

• Votre bail est-il un bail mobilité ? Si oui, le régime est imposé : forfait, sans régularisation possible (voir plus bas). Aucune marge.
• Sinon, votre bail parle-t-il de « provisions » ou de « forfait » ? Provisions : vous régularisez comme en vide. Forfait : rien à régulariser, jamais.
• Votre clause « charges » est muette ? Le forfait ne se présume pas : il n’existe que s’il est écrit au bail, montant et périodicité définis au contrat (article 25-10). Faute de forfait stipulé, vous relevez des provisions, donc de la régularisation.

On ne mélange pas les deux régimes : un bail au forfait ne se transforme pas en provisions en cours de route, au gré d’une dépense imprévue.

3. Le forfait ne se régularise pas (et c’est définitif)

Le forfait est un pari assumé des deux côtés. S’il a été sous-évalué, le surcoût reste pour vous : vous ne pouvez réclamer aucun complément. S’il a été large, le locataire garde l’écart : il ne vous doit aucun décompte. L’article 25-10 est explicite, le forfait « ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure ».

Le forfait n’est pas pour autant un chèque en blanc : son montant ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le cas échéant le précédent locataire, s’est acquitté (article 25-10). Un forfait gonflé bien au-delà des charges réelles s’expose à une contestation. Pour le fixer sans risque, partez des charges réellement récupérables de vos derniers exercices (votre dernier décompte par nature) : c’est exactement la référence que la loi retient pour juger de la proportion.

4. Aux provisions, c’est la régularisation de l’article 23

Si votre bail meublé prévoit des provisions, vous êtes dans le régime de la location vide, à l’identique : décompte par nature de charges, communication un mois avant la régularisation, justificatifs tenus à disposition six mois, et prorata au jour près si le locataire n’a pas occupé l’année entière. La marche à suivre complète figure dans notre guide de la régularisation des charges.

Le même studio loué au forfait de 90,00 € par mois aurait produit 810,00 € encaissés sur neuf mois, point final : aucun calcul, aucun décompte, aucun solde. C’est tout l’écart entre les deux régimes.

5. Le bail mobilité : forfait imposé, régularisation interdite

Le bail mobilité (location meublée de courte durée, un à dix mois, créé par la loi ELAN de 2018) ne laisse aucun choix : les charges sont obligatoirement récupérées sous forme de forfait versé avec le loyer, sans complément ni régularisation possible (article 25-18 de la loi du 6 juillet 1989). Comme en meublé classique, ce forfait ne peut être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges.