Vacance locative : les jours sans locataire restent à votre charge

Publié le 23 juin 2026 · règles vérifiées à cette date

Entre deux locataires, il reste presque toujours un trou : quelques jours, parfois quelques semaines, où le logement est vide. À la régularisation suivante, la question tombe : ces jours de vacance, qui les paie ? La réponse surprend beaucoup de bailleurs, mais elle est nette. Personne ne les reporte sur un locataire : ils restent à votre charge. Voici pourquoi, et comment ne pas se tromper dans le décompte.

1. Une charge se rattache à un bail, pas à un logement

Les charges récupérables sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification en contrepartie des services liés à l’usage du logement (art. 23 de la loi du 6 juillet 1989). Le mot qui commande tout est « accessoires » : la charge suit le loyer. Là où un locataire occupe le logement sous un bail et verse un loyer, il rembourse les charges de sa période ; là où aucun bail ne court et où aucun loyer n’est dû, il n’existe aucun locataire de qui les réclamer.

C’est le mécanisme même de la régularisation : on compare les provisions versées par le locataire aux dépenses réelles de sa période, et on solde la différence (art. 23 ; service-public, fiche F947). Une dépense de l’exercice ne devient récupérable que si, le jour où elle court, un locataire est lié par un bail. Les jours de vacance échappent à cette condition. Le déroulé complet d’une régularisation figure dans notre guide de la régularisation des charges.

2. Pourquoi la vacance reste à votre charge

La vacance n’est pas un trou dans la loi : c’est la conséquence directe de la règle précédente. Aucun texte ne précise « le bailleur supporte la vacance » en toutes lettres, parce que c’est inutile. Sans bail en cours, il n’y a tout simplement personne à qui imputer ces jours. Le locataire sorti ne doit plus rien au-delà de son bail ; le locataire suivant ne doit rien avant le sien. Le propriétaire, lui, reste propriétaire pendant le trou : les charges de ces jours sont les siennes.

Une note fiscale, distincte de ce calcul : au régime réel des revenus fonciers, votre revenu imposable est égal aux loyers encaissés moins vos charges réelles et justifiées (entretien, réparations, taxe foncière, taxe d’enlèvement des ordures ménagères). Les charges que la vacance laisse à votre charge entrent dans cette logique de déduction (service-public, fiche F1991). Le détail relève de votre déclaration de revenus, pas de ce décompte.

3. L’exception à connaître : le locataire en préavis

Ne confondez pas « jours d’occupation physique » et « jours sous bail ». Tant que le bail court, le locataire doit le loyer et les charges, même s’il a déjà déménagé. La règle est explicite : le locataire qui a donné congé reste redevable du loyer et des charges pendant toute la durée de son préavis (service-public, fiche F1168 ; art. 15 de la loi de 1989).

L’exception est précise : il n’est libéré du préavis restant que si vous signez un nouveau bail et que le nouveau locataire occupe effectivement le logement avant la fin de ce préavis (art. 15). Autrement dit, si vous relouez aussitôt, il n’y a pas de vacance du tout : le bail sortant s’arrête à l’entrée de l’entrant, sans interruption. La vacance n’apparaît que lorsque vous n’avez pas reloué à temps, et ce sont exactement ces jours-là qui vous reviennent.

4. Exemple : deux locataires et un trou de vacance

5. L’erreur courante : faire commencer l’entrant trop tôt

Le réflexe fautif consiste à faire courir le locataire B dès le départ de A, comme si le logement n’avait jamais été vide. Reprenons l’exemple : compter B du 1ᵉʳ avril au 31 décembre, ce serait 275 jours, soit 1 460 × 275 ÷ 365 = 1 100,00 €. B paierait alors 244,00 € de trop, exactement les 61 jours de vacance glissés sur son décompte. Le calcul jour-exact, lui, démarre B à sa date d’entrée réelle (le 1ᵉʳ juin) et laisse les 61 jours là où ils doivent rester.

6. Quand le locataire part avant l’arrêté des comptes

Cas fréquent en copropriété : A s’en va, mais le syndic n’a pas encore arrêté les comptes de l’exercice ; vous ignorez donc le total récupérable définitif. Vous n’êtes pas obligé de solder à l’aveugle. Vous pouvez restituer le dépôt de garantie en conservant une provision plafonnée à 20 % jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, puis régulariser au réel une fois le décompte connu (art. 22 de la loi de 1989 ; service-public, fiche F31269). Le détail est dans notre guide retenue de 20 % sur le dépôt de garantie.

Une fois le total de l’exercice connu, vous le ventilez au prorata des jours de chacun, comme ci-dessus, et la vacance reste hors décompte. Pour le déroulé complet d’une régularisation de départ, voyez notre guide du départ du locataire en cours d’année.